Нефть Brent
$75.17
+1.25%
14
Собственникам жилья решать: установить фонтан или залатать крышу.
Заручившись решением общего собрания собственников многоквартирного дома, можно поставить спутниковые антенны, сдать подвалы и чердаки в аренду, а также зарабатывать на рекламе. Для этого всего-то нужно – собраться, договориться, проголосовать, оформить решения письменно и пожинать плоды инициатив.
ТРУБИМ СБОР
Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50 процентов голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Но существуют вопросы, решение по которым принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников помещений дома, а не только тех, кто пришел на собрание. К ним относятся вопросы реконструкции многоквартирного дома, строительства хозяйственных построек, вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта, вопросы о порядке использования земельного участка, например, ставить ли во дворе хоккейную коробку, организовывать ли гостевую парковку, каким образом использовать общее имущество собственников помещений, а также кого от имени собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом, например, договора на размещение рекламы на стене дома.
ВАМ СОВЕТ И ПРЕДСЕДАТЕЛЬ
Собственник помещения имеет право голосовать как лично, так и через своего представителя. Правда, устного поручения проголосовать за другого человека будет недостаточно. Бюллетень представителю собственника выдадут, только если он предъявит нотариально удостоверенную доверенность.
Как заполнять бюллетень? Разумеется, в бюллетене, как и при любом голосовании, нужно четко определять свою позицию. Если галочки проставлены и возле пункта «да», и возле пункта «нет», бюллетень признают недействительным. Допустим, на голосование выставили три вопроса. На два человек ответил четко: либо «да», либо «нет», а в третьем ошибся, поставив сразу две галочки. Тогда его голос по первым двум вопросам учитывается, по третьему – нет.
За несовершеннолетних до 18 лет голосуют родители или иные законные представители − опекуны, попечители. После того, как голоса подсчитаны, необходимо оформить протокол, он подписывается председателем и членами счетной комиссии.
В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:
а) дата, время и место проведения собрания,
б) сведения о лицах, принявших участие в собрании,
в) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня,
г) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов,
д) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
СОБРАНИЕМ ОПРЕДЕЛЕНО
Затем инициатор общего собрания в десятидневный срок должен оповестить о принятом решении всех жильцов. Это можно сделать посредством размещения копии протокола в месте, определенном общим собранием, например, в подъезде на первом этаже дома. Сам протокол и решения по вопросам, поставленным на голосование, также хранятся в месте, определенном на общем собрании.
В результате принятых в июне 2015 года изменений в Жилищный кодекс РФ протокол общего собрания собственников получил статус официального документа. Теперь подделка результатов голосования влечет за собой уголовную ответственность, а инициатор собрания обязан предоставлять копию протокола в управляющую организацию или ТСЖ, а также размещать в системе ГИС ЖКХ.
Можно ли оспорить решения общего собрания? После вступления решения в силу ни один собственник помещения в многоквартирном доме не вправе уклониться от его исполнения, даже если не присутствовал на собрании. Однако собственник помещения в многоквартирном доме может попытаться в суде оспорить решение, которое приняли на общем собрании. Подать в суд может владелец квартиры, который голосовал против принятого решения, или тот, кто вообще не присутствовал на собрании, а о решении узнал постфактум.
ВСЕ СПОРЫ – В СУДЕ
Решение общего собрания может быть признано недействительным, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает права и законные интересы собственника. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Для того чтобы решение не было оспорено, важно досконально соблюдать процедуру голосования и проведения собрания в целом.
Заявление об обжаловании решения собственник может подать в течение шести месяцев после того, как он узнал или должен был узнать о решении собрания. Впрочем, если суд сочтет, что нарушение было несущественным, а голос обиженного собственника, даже если бы он принимал участие в голосовании, все равно никак не повлиял бы на итоговый результат, иск будет оставлен без удовлетворения.
Но решение собрания суд может признать и недействительным. При этом недействительное решение может быть либо ничтожным, либо оспоримым.
Ничтожное решение признается недействительным в любом случае, подаст кто-либо в суд с целью его оспаривания или нет. Например, это было решение по вопросу, который не включался в повестку дня, исключение здесь одно: если в собрании приняли участие абсолютно все владельцы помещений. Или если оно было принято на собрании, не имеющем кворума. Или вопрос вообще не относился к компетенции собрания.
Оспоримое решение, как следует из названия, имеет право на существование, но выглядит неоднозначно. Например, кворум на собрании был, но созывали собственников не так, как положено по закону, да и по самой форме проведения есть вопросы. Либо протокол был оформлен с большими огрехами. Оспоримое решение признается недействительным только по решению суда.
ЗАОЧНО, КАК ФОРМА РЕШЕНИЯ
Стопроцентная явка на общее собрание всех собственников помещений – это мечта любого председателя совета многоквартирного дома. Но, как показывает практика, собрать всех жителей дома в одно время и в одном месте бывает практически невозможно. Добиться даже пятидесятипроцентного кворума – задача почти невыполнимая. Но поскольку решения все-таки принимать надо, инициаторы собраний все чаще выбирают иную форму – заочное голосование.
В этом случае убеждать кого-то из соседей в собственной правоте или объяснять что-то придется путем раздачи письменных материалов. При этом заочное голосование можно провести только после безрезультатного проведения очного собрания с идентичной повесткой дня. Проходит заочное собрание таким образом: инициативная группа жильцов разносит по квартирам бюллетени, в которых обозначены вопросы повестки собрания. Собственники помещений знакомятся с ними, в течение определенного времени обдумывают свое решение, а затем, проголосовав, приносят бюллетени в установленное место либо отдают их представителям счетной комиссии.
Голосуя за или против, собственник должен не только поставить галочку, но и указать сведения о себе и занимаемом помещении.
Как и при очном собрании, инициатор заочного собрания должен оповестить о нем собственников как минимум за десять дней до раздачи бюллетеней, а затем в десятидневный срок вывесить на общее обозрение решение собрания. Результат заочного голосования тоже нужно оформлять протоколом.
В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:
а) дата, до которой принимались бюллетени для голосования,
б) сведения о лицах, принявших участие в голосовании,
в) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня,
г) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов,
д) сведения о лицах, подписавших протокол.
В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых у собственников помещений в многоквартирном доме появилась еще одна форма проведения собрания – очно-заочная. При такой форме жители обсуждают на очном собрании поставленные вопросы, принимают решения по этим вопросам, а также имеют право подумать над своим решением несколько дней, причем период обдумывания оговаривается отдельно и заносится в протокол, и принести свое решение, оформленное в письменном виде, по указанному в протоколе адресу, который тоже оговаривается отдельно.
РУЛЕВОЙ ДЛЯ МКД
Несмотря на то, что самые важные решения принимаются только на общем собрании собственников помещений, для решения текущих вопросов собственники должны выбрать совет многоквартирного дома − МКД и его председателя. И совет дома, и его председатель выбираются на общем собрании. При этом нужно учитывать, что если у жильцов так и не появится совет и председатель, этим вопросом озадачатся уже органы местного самоуправления, как правило, районная администрация. Представители органов местного самоуправления должны будут созвать внеочередное собрание и убедить жителей выбрать совет и председателя либо создать в доме товарищество собственников жилья.
Теперь рассмотрим, какие функции выполняет совет многоквартирного дома. Прежде всего, совет обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Выносит на общее собрание обсуждение наиболее важных вопросов: какой ремонт требуется дому, каким образом проводить его текущее «обслуживание», как распорядиться землей во дворе и т. д. Предлагает жителям различные варианты управления домом, содержания и ремонта жилья. Представляет собственникам заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании. Осуществляет контроль за оказанием услуг или выполнением работ по управлению многоквартирным домом. Каждый год на общем собрании собственников совет МКД отчитывается о проделанной работе.
Что должен делать выбранный председатель МКД? Главная его задача – координация работы совета дома. Председатель имеет право еще до общего собрания жильцов вести переговоры с управляющей организацией о переходе дома под ее управление, об условиях договора, которые компания готова предложить. Результат своих переговоров председатель озвучивает на собрании, и собственники коллективно решают, соглашаться на предложенные условия или нет. Таким образом, без одобрения собрания заключить договор председатель не имеет права. Кроме того, председатель совета многоквартирного дома выполняет следующие функции: контролирует, насколько успешно управляющая компания справляется со своими обязанностями, подписывает акты приемки работ, нарушения периодичности исполнения услуг, например, если в договоре оговорено, что мусор должен вывозиться ежедневно, а по факту машина приезжает три раза в неделю, выступает в суде от имени собственников по делам, связанным с управлением многоквартирным домом, предоставлением коммунальных услуг.
